关于“以房养老”，有几个认识误区(转载)

广徽晨

　　
　　很多媒体和网络上发言的观点，纷纷认为政府在现在这个时机点推出“以房养老”和“反向住房按揭”，目标就是为了减轻政府统筹的养老金负担，甚至认为“以房养老”就是政府不管老百姓的养老保障了，要老百姓用自己的房子来给自己养老。结合近期新闻一再有政府统筹养老金出现“亏空”的传闻,再加上这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。为此舆论总体上对“以房养老”带有很强的抵触情绪。
　　但笔者以为，担心政府不管养老，应该说是不必要的。因为拥有自己住房的老人大多数经济条件较好，本身养老压力就较小，而经济条件不好、资产不多的养老压力最大，他们离开不了政府主导的基本养老保障制度。所以，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的高端市场化选择，让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。
　　民政部最近也多次出来澄清，表示“以房养老”要基于个人自愿选择，是对公共养老的补充，不会也不可能代替公共养老。其实，政府肯定也不会指望用以房养老来取代基本养老保障制度。毕竟杯水车薪，远水不解近渴。即使美国这样发达的金融体系下，反向住房按揭从1987年美国政府力推后发展了20多年，选择“反向住房按揭”也就50多万户，2011年即使在符合苛刻标准的老年人群体中也不过2.1%。对于中国养老问题来说，更加现实的解决途径是用国有企业未分配利润充实养老金账户，适当调整养老金“替代率”，不同类型人员养老待遇逐步并轨，同时逐渐提高退休年龄。国内外很多研究团队证明只要对现行经济和金融体制做适当变革，中国未来养老负担是可承担的。这里不再多言。
　　从笔者角度来看，政府在现在这个时间点重提“以房养老”和“反向住房按揭”，最直接的作用就是盘活住房存量，使大批闲置的死的实物资产转化成流动性强的活起来的金融资产。而有了这个融资需求，银行就可以有标的物进行贷款发放，增加金融市场流动性。
　　推行反向住房按揭，可以看做是中国经济继续金融深化的一个组成部分。从历史上看，90年代房改实现从福利分房到货币化分房，实质就是金融深化过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到2000年的140%，再到现在的190%之多，很大一部分是住房、教育、社保这些原先实物或免费提供的物品和劳务，进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，在这个过程中起到关键作用。这个资源配置方式的重组，其对资源配置效率和社会福利的改变有多大是可以再讨论，但创造了大量直接就业机会、推动GDP增长却无可置疑。
　　住房反向按揭重要目标在助推金融创新。中国金融行业在1998年之后放开个人住房按揭贷款之后长期没有什么与老百姓密切相关的重大金融创新产品，缺乏活力。如果“反向按揭”一旦做起来，将以点带面，大大刺激相关的金融衍生产品，比如直接就会触发资产证券化，保险也将更加开放，甚至与自贸区试点结合起来，加快利率市场化和人民币自由兑换，进而助推全面的金融创新与改革。
　　住房反向按揭更直接的作用是，死钱变成活钱，直接拉动消费，扩大内需，维持经济增长势头。这也符合本届政府主要领导人一再强调的“十二五”期间最大任务是刺激内需的宗旨，以刺激内需来调结构、促转换，实现经济可持续发展。
　　住房反向按揭，从根本上说，首先还是一项房地产制度创新。在美国，住房反向按揭主要是由美国联邦政府住房和城市发展署(HUD)进行监管、由其下属美国联邦住房管理局(FHA)进行违约保险，而不是由养老相关的政府机构来主持，就是一个例证。由美国FHA提供保险的“住宅净值转换按揭”(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)占全美反向按揭市场的90%以上。中国政府此时提出这个政策，也是对房地产市场发出一个信号，希望房价保持相对稳定。如果房价持续过快增长，那么居民将增值预期很强的住房去抵押来申请反向按揭的意愿就会很低；但如果房价出现下跌趋势，那银行就不会有积极性提供反向按揭产品。
　　发展住房反向按揭，从长远看，意图就是加快住房资源的循环利用，进而保持住房的持续需求。父母的住房资产被套现而消费掉了，无法继承，年青一代就需要自己买房，这样年青一代对住房的持有需求就会源源不断。包括财政部曾经有官员曾表示要对按揭还款支出进行税前抵扣，都是防止房地产市场因为进入老龄化而过快出现滑落，造成系统性危机。所以这次政策一出来，不仅中央政府，很多地方政府都表现出很高的积极性。对稳定地方房地产市场是利好消息。
　　反向按揭还有利政府持续进行城市更新。老年人住房往往是处于市中心地段，使用价值不高，出租收入不会很好，但市场价值很高。政府如果对市中心进行成片拆迁改造去征收这些老房子，代价会非常大。但如果老年人自己将房产抵押给银行，抵押期结束或过世后银行将获得住房转售给地方政府的土地储备中心，政府旧区改造的难度会大大减少，相当于市中心土地资源可以被一次又一次再开发和循环利用，政府土地财政有了长期性保障。
　　再回到养老本身，以房养老尽管不能推卸政府养老责任，但确实能减少政府在养老问题上的压力。如果一部分老年人具有独立性强的收入来源，政府在养老问题上面临的社会和政治压力就会少不少，增加很多公共政策施展空间。
　　所以，以房养老-住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合角色，而不是主角，不应该参与过多，用力过度。否则反而引起诸多误解、猜测，甚至恐慌。民政部应该坚持本位，做好市场无法做的基本养老保障。
　　综合以上视角，住房反向抵押，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。而增加老年人的养老资金来源、增加市场化养老选项，则其实只是这个政策附带的副产品作用。
   
   
   
   
   
   
   https://richdady.cn/case/item-225.html